L'essentiel à retenir
Le compromis de vente engage en principe les deux parties : un simple changement d’avis ne suffit pas à annuler la vente.
L’acquéreur peut bénéficier d’un délai de rétractation de dix jours, sous les conditions prévues par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Le refus du prêt immobilier peut permettre de mettre fin à la vente, si la condition suspensive est applicable et que les démarches contractuelles ont été respectées.
Un accord amiable peut permettre d’annuler le compromis, mais une partie ne peut généralement pas imposer seule cette solution.
Le refus injustifié de signer l’acte authentique peut entraîner des conséquences financières, voire une action en exécution de la vente.
1. Le compromis de vente engage-t-il définitivement l’acheteur et le vendeur ?
Oui, en principe. Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, engage réciproquement le vendeur à vendre le bien et l’acquéreur à l’acheter.
En application de l’article 1589 du Code civil, le compromis vaut en principe vente lorsqu’il existe un accord réciproque sur le bien et sur le prix, sous réserve des conditions prévues au contrat et des règles applicables.
La signature de l’acte authentique chez le notaire intervient généralement pour formaliser la vente et accomplir les formalités nécessaires.
Elle ne signifie pas que les parties peuvent librement renoncer à leur engagement jusque-là.
Peut-on donc annuler un compromis simplement parce que l’on a changé d’avis ?
En principe, non. Une annulation suppose de pouvoir invoquer un droit de rétractation, une condition contractuelle, un accord entre les parties ou un autre fondement juridique pertinent.
2. Dans quels cas peut-on annuler un compromis de vente ?
Peut-on se rétracter après avoir signé un compromis de vente ?
Oui, sous certaines conditions. L’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation bénéficie, dans les conditions prévues par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, d’un délai légal de rétractation de dix jours.
Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la notification régulière de l’acte, selon les modalités légales applicables. Les règles de computation du délai doivent être vérifiées en fonction de la date et des modalités de notification.
Lorsque ce droit s’applique, l’acquéreur peut se rétracter dans le délai légal, sans avoir à justifier d’un motif. Les sommes versées doivent alors être restituées dans les conditions prévues par la loi.Ce droit ne constitue toutefois pas une faculté générale de désistement ouverte à tout vendeur ou à tout acquéreur, ni une possibilité permanente d’annuler la vente.
Peut-on annuler la vente si le prêt immobilier est refusé ?
Oui, si le compromis prévoit une condition suspensive d’obtention de prêt et si ses conditions sont respectées.
En application notamment de l’article L. 313-41 du Code de la consommation, lorsque l’acquisition est financée par un prêt entrant dans le champ de ce texte, la vente est conclue sous la condition suspensive d’obtention du financement.
Si le prêt est refusé, l’acquéreur peut, en principe, se prévaloir de la défaillance de cette condition et obtenir la restitution des sommes versées, sous réserve du respect des stipulations contractuelles et de ses obligations.
Il faut notamment vérifier :
-le montant et la durée du prêt prévus au compromis ;
-le taux maximal stipulé, le cas échéant ;
-les démarches effectivement accomplies auprès des établissements bancaires ;
-les délais contractuels et les justificatifs du refus de financement.
Peut-on annuler un compromis de vente d’un commun accord ?
Oui. Le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir ensemble de mettre fin à leur engagement.
Il est préférable de formaliser cet accord par écrit, en précisant les conditions de la rupture et le sort des sommes déjà versées, notamment de l’éventuelle indemnité d’immobilisation ou du dépôt de garantie.
3. Que risque l’acheteur qui refuse de signer l’acte authentique ?
Si aucune faculté de rétractation ou de sortie du contrat ne peut être invoquée, le refus de signer peut constituer une inexécution du compromis.
Selon les circonstances et les stipulations contractuelles, le vendeur peut notamment envisager :
-de demander l’exécution forcée de la vente, lorsque les conditions juridiques en sont réunies ;
-de solliciter la résolution du compromis et, le cas échéant, des dommages-intérêts ;
-d’invoquer une clause pénale prévoyant une indemnité en cas d’inexécution.
Une clause pénale ne conduit pas automatiquement au paiement du montant réclamé : son application dépend notamment des conditions contractuelles et peut faire l’objet d’une modération judiciaire si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
4. Le vendeur peut-il annuler le compromis après sa signature ?
Le vendeur ne dispose pas, en principe, d’un droit général de rétractation comparable à celui accordé à certains acquéreurs non professionnels.
S’il souhaite finalement conserver son bien ou le vendre à une autre personne, il ne peut normalement pas se libérer de son engagement par une simple décision unilatérale.
Il convient toutefois d’examiner les conditions suspensives, les éventuelles clauses contractuelles, les obligations respectives des parties et les circonstances de l’opération.
Si l’acquéreur respecte ses engagements et que les conditions de la vente sont réunies, le vendeur qui refuse de régulariser l’acte authentique s’expose lui aussi à des recours, pouvant notamment tendre à l’exécution de la vente ou à l’indemnisation du préjudice subi.
5. Que faire avant de renoncer à un compromis de vente ?
Avant de notifier un désistement ou de refuser de signer l’acte authentique, il est recommandé de :
-Relire le compromis afin d’identifier les conditions suspensives, les délais et les clauses applicables.
-Vérifier les dates et notifications, notamment pour déterminer si le délai de rétractation court encore ou si une condition doit être mise en œuvre dans un délai précis.
-Rassembler les justificatifs utiles : refus de prêt, échanges avec le notaire, courriers adressés à l’autre partie et documents contractuels.
-Faire évaluer les risques juridiques et financiers avant toute décision susceptible de constituer une inexécution du contrat.
Une analyse préalable peut permettre d’identifier une faculté de sortie valable et d’éviter qu’un désistement injustifié ne donne lieu à un contentieux.
Compromis de vente : les questions fréquentes
Peut-on annuler un compromis de vente après les dix jours de rétractation ?
Oui, dans certaines situations, notamment lorsqu’une condition suspensive ne se réalise pas ou lorsque les parties conviennent de mettre fin au contrat. En revanche, après l’expiration du délai de rétractation, un simple changement d’avis ne suffit généralement pas.
Peut-on annuler un compromis si le vendeur refuse de vendre ?
Le vendeur ne peut normalement pas se désengager librement d’un compromis valablement conclu. Selon les circonstances, l’acquéreur peut envisager de demander l’exécution de la vente ou une indemnisation. La solution dépend notamment du contenu du contrat et de la situation juridique du bien.
Peut-on récupérer le dépôt de garantie après l’annulation du compromis ?
Cela dépend du fondement de l’annulation et des circonstances. Lorsque l’acquéreur exerce valablement son droit de rétractation ou bénéficie de la défaillance d’une condition suspensive dans les conditions applicables, les sommes versées doivent en principe être restituées. En cas de désistement injustifié, leur sort dépend du contrat et des recours exercés.
Faut-il consulter un avocat avant d’annuler un compromis de vente ?
Une consultation est particulièrement utile lorsque le délai de rétractation est expiré, que le financement pose difficulté, que l’autre partie refuse la rupture ou qu’une clause pénale est susceptible de s’appliquer. L’examen du compromis permet d’évaluer les possibilités de sortie et les risques avant d’agir.
Vous souhaitez annuler un compromis de vente ?
Chaque situation dépend des stipulations du compromis, des délais applicables et des démarches déjà accomplies.
Maître Héloïse ARNOULD, avocate en droit immobilier, de la construction et des contrats au barreau de Montpellier, vous accompagne dans l’analyse de votre compromis de vente, l’identification des solutions envisageables et l’évaluation des risques liés à un désistement.
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