Bail commercial : une expertise amiable peut suffire à convaincre le juge lorsqu’elle est corroborée
Par un arrêt du 19 mars 2026, la Cour de cassation confirme qu’un rapport d’expertise non judiciaire peut constituer un élément de preuve déterminant lorsqu’il est conforté par des éléments objectifs extérieurs à l’expert.
Bail commercial : une expertise amiable peut suffire à convaincre le juge lorsqu’elle est corroborée
Par un arrêt du 19 mars 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-20.715), la Cour de cassation apporte une précision importante sur la valeur probatoire des expertises amiables dans les litiges relatifs aux baux commerciaux.
Cette décision s’inscrit dans une évolution jurisprudentielle tendant à reconnaître une portée accrue aux expertises non judiciaires, sous réserve qu’elles reposent sur des éléments objectifs pouvant être discutés contradictoirement.
Les faits :
Une société bailleresse avait donné à bail commercial des locaux exploités par une pharmacie.
Au cours de l’exécution du bail, un litige est né entre les parties concernant notamment l’exécution d’obligations contractuelles et les conséquences financières qui en résultaient.
Afin d’établir l’existence et le montant de certains préjudices, une expertise amiable avait été produite aux débats.
La partie adverse contestait la valeur probante de ce rapport, soutenant qu’une expertise réalisée en dehors de toute mesure judiciaire ne pouvait constituer un fondement suffisant à la décision du juge.
La question posée était donc celle de savoir dans quelle mesure un rapport d’expertise non judiciaire pouvait être retenu comme élément de preuve.
Un juge peut-il se fonder sur une expertise amiable ?
La jurisprudence traditionnelle considère qu’un juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur une expertise réalisée à la demande d’une seule partie.
Cette solution trouve son origine dans la nécessité de préserver le principe du contradictoire et les garanties attachées à l’expertise judiciaire.
Toutefois, la Cour de cassation admet depuis plusieurs années qu’une expertise amiable puisse être prise en considération lorsqu’elle est corroborée par d’autres éléments de preuve soumis à la discussion des parties.
La solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir retenu la valeur probante du rapport litigieux.
Elle rappelle que :
« le juge peut fonder son appréciation sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, dès lors que le contenu de ce document est corroboré par des pièces, fussent-elles annexées au rapport, qui ne sont pas l’œuvre de l’expert ».
Autrement dit, l’expertise amiable ne vaut pas preuve par elle-même, mais elle peut acquérir une réelle force probante lorsqu’elle s’appuie sur des éléments objectifs indépendants.
En l’espèce, les conclusions de l’expert étaient étayées par diverses pièces comptables, factures, commandes et avoirs permettant de vérifier les données retenues.
La Haute juridiction considère ainsi que ces documents constituaient des éléments extérieurs suffisants pour corroborer l’analyse technique de l’expert.
En conclusions :
Cet arrêt confirme qu’une expertise amiable ne doit plus être regardée comme une simple pièce dépourvue de portée probatoire.
Lorsqu’elle repose sur des documents objectifs, vérifiables et contradictoirement débattus, elle peut constituer un élément déterminant dans l’appréciation du juge.
Ainsi, une expertise amiable sérieusement documentée peut permettre d’établir un préjudice ou de justifier une demande sans qu’il soit systématiquement nécessaire de solliciter une expertise judiciaire, souvent longue et coûteuse.
Maître Héloïse ARNOULD intervient en conseil et contentieux en droit immobilier, droit de la construction et droit des contrats devant les juridictions civiles et commerciales.