Droit de surélévation en copropriété : il appartient au syndicat des copropriétaires en l’absence de stipulation contraire
Par un arrêt du 2 avril 2026, la Cour de cassation rappelle que le droit de surélever un bâtiment en copropriété appartient au syndicat des copropriétaires lorsque le règlement de copropriété ne prévoit pas expressément le contraire.
Droit de surélévation en copropriété : le silence du règlement profite au syndicat des copropriétaires
Par un arrêt du 2 avril 2026 (Cass. 3e civ., n°24-15.059), la Cour de cassation est venue préciser les règles applicables au droit de surélévation en copropriété.
La Haute juridiction rappelle qu’en l’absence de stipulation expresse du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment comportant des parties communes appartient au syndicat des copropriétaires, même lorsque ces parties communes sont des parties communes spéciales.
Cette décision constitue un rappel important pour les copropriétaires souhaitant réaliser des travaux de surélévation afin de créer de nouveaux lots privatifs.
Les faits :
Une SCI était propriétaire d’un lot situé dans un bâtiment au sein d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.
Ce bâtiment comprenait :
- un lot privatif appartenant à la SCI ;
- ainsi que des parties communes spéciales attachées au bâtiment.
La SCI souhaitait procéder à la surélévation du bâtiment afin de créer de nouveaux locaux privatifs.
Ainsi, plusieurs résolutions avaient été inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale de copropriété.
Toutefois, les copropriétaires ont refusé d’autoriser les travaux.
Malgré ce refus, des travaux de surélévation ont été entrepris par la SCI.
Le syndicat des copropriétaires a alors sollicité l’arrêt des travaux, ainsi que la remise en état des lieux.
Le copropriétaire peut-il librement surélever un bâtiment dont il est le seul occupant ?
Le litige portait principalement sur la titularité du droit de surélévation.
La SCI soutenait que le bâtiment concerné était affecté à son usage exclusif et que le règlement de copropriété ne prévoyait aucune interdiction.
Elle considérait donc que le droit de surélever lui appartenait.
La Cour de cassation rappelle cependant les articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965.
« dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires»
Ainsi, la présence de parties communes, même spéciales, exclut que le copropriétaire puisse disposer seul du droit de surélévation.
La solution de la Cour de cassation
Cette décision rappelle l’importance du règlement de copropriété en matière de travaux affectant la structure de l’immeuble et confirme que le droit de surélévation ne peut être présumé au profit d’un copropriétaire.
Maître Héloïse ARNOULD intervient en conseil et contentieux en droit immobilier, droit de la construction et droit des contrats devant les juridictions civiles et commerciales.