Commission de l’agent immobilier : l’absence de levée d’option prive l’agent de sa rémunération
Par un arrêt du 26 mars 2026, la Cour de cassation rappelle qu’en l’absence de levée d’option dans une promesse unilatérale de vente, l’agent immobilier ne peut percevoir sa commission.
Commission de l’agent immobilier : l’absence de levée d’option prive l’agent de sa rémunération
Par un arrêt du 26 mars 2026 (Cass. 3e civ., n°24-13.838), la Cour de cassation est venue rappeler un principe fondamental du droit immobilier et du droit des intermédiaires immobiliers : l’agent immobilier ne peut prétendre à sa commission tant que la vente n’a pas été définitivement conclue.
Cette décision rappelle la distinction entre promesse unilatérale de vente et promesse synallagmatique.
Les faits :
Une agence immobilière était titulaire d’un mandat de recherche conclu avec une société intéressée par l’acquisition d’un terrain, ainsi que d’un mandat de vente sans exclusivité signé avec la propriétaire du bien.
L’agence a joué un rôle d’intermédiation en mettant en relation les parties, ce qui a conduit à la régularisation d’une promesse unilatérale de vente par acte authentique.
L’opération portait sur un terrain destiné à une importante opération de promotion immobilière, pour un montant supérieur à 4 millions d’euros.
Cette promesse était assortie de plusieurs conditions suspensives, notamment l’obtention d’un permis de construire et d’une garantie financière d’achèvement.
Toutefois, alors même que les conditions suspensives avaient été réalisées, le bénéficiaire de la promesse n’a pas levé l’option dans le délai prévu.
Le terrain a finalement été acquis par une société tierce.
Estimant avoir exécuté sa mission, l’agence immobilière a assigné les parties afin d’obtenir le paiement de sa commission, ainsi que des dommages et intérêts.
L’agent immobilier peut-il percevoir sa commission sans vente définitive ?
Le litige portait principalement sur l’application de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ».
« Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »
Ainsi, la simple mise en relation des parties ou l’exécution des diligences de l’agent immobilier ne suffisent pas à ouvrir droit à rémunération.
La solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation rappelle que :
« l’option n’ayant pas été levée dans le délai par la bénéficiaire, la vente n’avait pas été conclue ».
En conséquence, l’agent immobilier ne pouvait prétendre à aucune commission.
La Haute juridiction souligne également un point essentiel : l’agence immobilière n’avait jamais sollicité la requalification de la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique.
En effet, dans une promesse unilatérale de vente :
- seul le promettant est engagé à vendre ;
- le bénéficiaire dispose d’une simple faculté d’acquérir ;
- la vente ne devient parfaite qu’au moment de la levée d’option.
À défaut de levée d’option dans le délai convenu, la vente n’est pas formée.
Maître Héloïse ARNOULD intervient en conseil et contentieux en droit immobilier, droit de la construction et droit des contrats devant les juridictions civiles et commerciales.