Copropriété : les propriétaires de parkings doivent participer aux charges d’ascenseur
Par un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation rappelle que la participation aux charges d’un équipement commun dépend de son utilité objective pour le lot, et non de l’utilisation effective qu’en fait le copropriétaire.
Copropriété : les propriétaires de parkings doivent-ils payer les charges d’ascenseur ?
Par un arrêt du 2 juillet 2026, n° 24-19.787, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une nouvelle illustration des règles applicables à la répartition des charges de copropriété.
La Cour rappelle que, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et équipements présentent pour leur lot.
Cette règle s’applique même lorsque le copropriétaire n’utilise pas effectivement l’équipement concerné.
Dans cette affaire, des copropriétaires de lots de stationnement situés au premier sous-sol contestaient leur participation au financement des travaux de remplacement d’un ascenseur.
La Cour de cassation confirme cependant que ces copropriétaires devaient participer aux charges, dès lors que l’ascenseur présentait une utilité objective pour leurs lots.
Les faits :
Plusieurs copropriétaires étaient propriétaires de lots à usage de stationnement situés au premier sous-sol d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Lors d’une assemblée générale du 23 septembre 2020, une résolution avait été adoptée concernant la participation des copropriétaires au financement de travaux de remplacement de l’ascenseur.
Les propriétaires des lots de stationnement contestaient cette décision.
Ils estimaient notamment que l’ascenseur ne présentait pas d’utilité pour leurs lots et qu’ils ne devaient donc pas participer au paiement des travaux.
Ils ont alors demandé l’annulation de la résolution de l’assemblée générale.
La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 18 juin 2024, avait rejeté leur argumentation.
Les copropriétaires ont donc formé un pourvoi devant la Cour de cassation.
La question posée à la Cour était donc la suivante :
Un copropriétaire doit-il participer aux charges liées à un équipement commun lorsqu’il n’utilise pas effectivement cet équipement ?
Comment sont réparties les charges d’ascenseur en copropriété ?
L’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun.
Cette participation doit être déterminée en fonction de l’utilité objective que ces services et équipements présentent pour chaque lot.
Il ne s’agit donc pas de rechercher si le copropriétaire utilise effectivement l’équipement.
La question est plutôt de savoir si, objectivement, l’équipement est susceptible de présenter une utilité pour le lot concerné.
Cette distinction est particulièrement importante en matière d’ascenseur.
Un copropriétaire peut, par exemple, ne jamais utiliser l’ascenseur et être malgré tout tenu de participer aux charges correspondantes si celui-ci présente une utilité objective pour son lot.
Un copropriétaire peut-il refuser de payer parce qu’il n’utilise pas l’ascenseur ?
La réponse est non, lorsque l’équipement présente une utilité objective pour le lot.
Dans cette affaire, les copropriétaires soutenaient notamment qu’ils ne disposaient pas d’un accès direct à l’ascenseur.
La cour d’appel avait toutefois constaté qu’ils pouvaient accéder au premier sous-sol par le hall d’entrée de l’immeuble.
Les copropriétaires disposaient d’un badge permettant d’accéder au hall et pouvaient solliciter auprès du syndic la clé permettant de déverrouiller l’accès à l’ascenseur.
La Cour de cassation valide le raisonnement de la cour d’appel.
Elle considère que l’ascenseur présentait une utilité objective pour les lots de stationnement concernés.
Dès lors, les propriétaires de ces lots devaient participer aux charges entraînées par cet équipement.
La Cour précise que cette obligation existe « peu important qu’ils aient fait le choix de ne pas l’utiliser ».
La différence entre utilité objective et utilisation effective
L’arrêt permet de rappeler une distinction essentielle en droit de la copropriété.
La participation aux charges ne dépend pas nécessairement de l’utilisation effective d’un équipement.
Elle dépend de son utilité objective pour le lot.
Ainsi, un copropriétaire ne peut pas systématiquement demander à être exonéré des charges d’un équipement au seul motif qu’il ne l’utilise jamais.
Il faut déterminer si cet équipement est objectivement utile au lot.
Cette appréciation doit être réalisée au regard des caractéristiques du lot et de l’équipement concerné.
Dans le cas d’un parking situé au sous-sol, par exemple, un ascenseur permettant d’accéder aux différents niveaux de l’immeuble peut présenter une utilité objective, même si le propriétaire du parking choisit personnellement de ne jamais l’emprunter.
Que dit la Cour de cassation ?
La Cour de cassation confirme donc la décision de la cour d’appel de Montpellier et rejette le pourvoi.
Elle rappelle que les copropriétaires doivent participer aux charges liées aux équipements communs lorsque ceux-ci présentent une utilité objective pour leur lot.
Le fait que le copropriétaire ait choisi de ne pas utiliser l’équipement est sans incidence.
Maître Héloïse ARNOULD intervient en conseil et contentieux en droit immobilier, droit de la construction et droit des contrats devant les juridictions civiles et commerciales.