Copropriété : le syndicat reste responsable des dommages causés par une partie commune à jouissance exclusive
Par un arrêt du 17 septembre 2026, n° 24-20.973, la Cour de cassation rappelle qu’une clause du règlement de copropriété mettant l’entretien d’une partie commune à jouissance exclusive à la charge d’un copropriétaire ne peut exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité de plein droit.
Copropriété : qui est responsable des dommages causés par une partie commune à jouissance exclusive ?
Par un arrêt du 17 septembre 2026, n° 24-20.973, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision importante concernant la responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de dommages provenant d’une partie commune à jouissance exclusive.
La Cour rappelle que, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.
Cette responsabilité ne peut être écartée par une clause du règlement de copropriété mettant l’entretien de la partie commune à la charge du copropriétaire qui en bénéficie à titre exclusif.
Dans cette affaire, un local commercial avait subi des infiltrations d’eau provenant d’une toiture-terrasse, laquelle constituait une partie commune de l’immeuble, affectée à l’usage exclusif d’un autre lot.
La Cour de cassation considère que le syndicat demeurait tenu de sa responsabilité de plein droit, sans préjudice des recours qu’il pourrait exercer contre le copropriétaire chargé de l’entretien.
Les faits :
M. [O] était locataire d’un local commercial situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Le local était situé sous une toiture-terrasse constituant une partie commune de la copropriété, à usage exclusif du lot n° 3 situé au premier étage.
Le règlement de copropriété prévoyait, dans son article 17, que :
« l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif d’un ou plusieurs lots, sont à la charge des propriétaires de ceux-ci ».
Le local commercial a subi divers désordres en raison d’infiltrations d’eau provenant de la toiture-terrasse.
Face à ces désordres, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé, en 2015, la réfection totale du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse. Les travaux ont été réalisés en 2017.
M. [O] a ensuite assigné le syndicat des copropriétaires, l’assureur de celui-ci ainsi que son propre assureur afin d’obtenir l’indemnisation des préjudices subis.
La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 3 septembre 2024, avait rejeté les demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires.
Elle avait considéré que le règlement de copropriété mettait expressément l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif à la charge des propriétaires concernés.
Selon la cour d’appel, cette stipulation excluait la responsabilité du syndicat des copropriétaires lorsque le défaut d’entretien concernait une partie commune à jouissance exclusive.
M. [O] a donc formé un pourvoi devant la Cour de cassation.
La question posée à la Cour était donc la suivante :
Une clause du règlement de copropriété mettant l’entretien d’une partie commune à jouissance exclusive à la charge du copropriétaire bénéficiaire peut-elle exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité en cas de dommages causés par cette partie commune ?
Quelle est la responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de dommage provenant d’une partie commune ?
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.
Cette responsabilité présente un caractère d’ordre public, conformément à l’article 43 de la même loi.
Il en résulte que le syndicat ne peut pas, par une stipulation du règlement de copropriété, s’exonérer de cette responsabilité légale.
La difficulté se pose toutefois lorsque la partie commune est affectée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire.
Le règlement de copropriété peut en effet prévoir que l’entretien de cette partie commune incombe au copropriétaire qui en bénéficie.
La Cour de cassation opère cependant une distinction essentielle :
l’obligation d’entretien peut être mise à la charge du copropriétaire, mais cette obligation ne fait pas disparaître la responsabilité de plein droit du syndicat à l’égard de la victime.
Une clause du règlement de copropriété peut-elle exonérer le syndicat ?
La réponse est non.
Dans cette affaire, la cour d’appel avait considéré que la clause du règlement de copropriété mettant l’entretien et les réparations de la toiture-terrasse à la charge des propriétaires du lot bénéficiaire permettait d’exclure la responsabilité du syndicat.
La Cour de cassation censure ce raisonnement.
Elle rappelle que, si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité de plein droit.
Autrement dit, la clause d’entretien organise les rapports entre le syndicat et le copropriétaire, mais elle ne peut priver la victime de la possibilité d’obtenir réparation auprès du syndicat lorsque les conditions de l’article 14 sont réunies.
La Cour précise toutefois que cette solution est sans préjudice des actions récursoires du syndicat.
Le syndicat peut donc être tenu d’indemniser la victime, puis éventuellement exercer un recours contre le copropriétaire auquel le règlement de copropriété impose l’entretien de la partie commune.
La différence entre obligation d’entretien et responsabilité du syndicat
L’arrêt permet ainsi de rappeler une distinction importante en droit de la copropriété.
Le fait qu’une partie commune soit à jouissance exclusive ne signifie pas qu’elle devient une partie privative.
Elle demeure une partie commune, et le syndicat conserve donc la responsabilité de plein droit prévue par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Le règlement de copropriété peut néanmoins prévoir que le copropriétaire bénéficiant de cette jouissance exclusive assume l’entretien et les réparations de cette partie.
Ces deux règles ne sont donc pas incompatibles.
Le copropriétaire peut être tenu à une obligation d’entretien à l’égard du syndicat, tandis que le syndicat demeure responsable de plein droit à l’égard de la victime.
Cette distinction est particulièrement importante en cas d’infiltrations provenant d’une toiture-terrasse, d’une terrasse, d’un balcon ou d’une autre partie commune à jouissance exclusive.
La victime n’a donc pas nécessairement à supporter les conséquences d’une répartition conventionnelle des obligations d’entretien prévue par le règlement de copropriété.
Que dit la Cour de cassation ?
La Cour casse et annule partiellement l’arrêt rendu par la cour d’appel de Lyon.
Elle reproche aux juges du fond d’avoir considéré que la clause du règlement de copropriété excluait la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
La Cour rappelle que le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, même lorsque celles-ci font l’objet d’une jouissance exclusive et que leur entretien est contractuellement mis à la charge d’un copropriétaire.
Par conséquent, une partie commune à jouissance exclusive reste une partie commune : la répartition conventionnelle des obligations d’entretien ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat de sa responsabilité légale de plein droit.
Maître Héloïse ARNOULD intervient en conseil et contentieux en droit immobilier, droit de la construction et droit des contrats devant les juridictions civiles et commerciales.